2020年05月28日
建物状況調査
宅地建物取引業法（以下「宅建業法」といいます。）の一部を改正する法律が2018年4月に施行され、既存住宅の取引において建物状況調査の活用が促されます。
「建物状況調査」とは既存住宅の基礎、外壁等の部位毎にひび割れ、雨漏り等の劣化事象・不具合事象の有無を目視、計測等により調査するものです。
建物状況調査を行うことで調査時点における住宅の状況を把握したうえで取引を行うことができ、既存住宅の流通が促進されるものと考えられます。
宅地建物取引業法の一部を改正する法律が2018年4月に施工されました。
① 媒介契約締結時
宅建業者は建物状況調査を実施する事業者（以下「調査事業者」といいます。）のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の
意向に応じて、あっせんすることが必要です。
つまり・・・
宅建業者は媒介（売却）依頼者に建物状況調査の制度概要を説明したうえで、調査事業者のあっせんを希望するか否かを確認しなければなりません。また、あっせんが可能で媒介依頼者が建物状況調査を実施したい場合は、それに応じて調査事業者に関する情報提供だけでなく実施に向けた具体的なやりとりが行われるように手配することが求められます。
② 重要事項説明時
宅建業者は建物状況調査の結果を買主に対して説明することが必要です。
つまり・・・
重要事項説明書に建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合は建物状況調査の
結果を説明することが義務付けられます。
③ 売買契約締結時
基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、宅建業者はその内容を売主・買主に書面で
交付することが必要です。
つまり・・・
既存住宅の売買契約を締結する際に既存の建物の状況について、売主および買主が双方で確認をして、その内容を宅建業者が売主および買主に売買等の契約当事者に交付する書面（いわゆる37条書面）で交付することが義務付けられます。
建物状況調査内容
専門知識を持つプロの検査員が建物の基礎・外壁などにひび割れや破損、雨漏りしないかなど建物の劣化状況を、目視および計測等による非破壊検査にて詳細を確認します。検査対象となるのは、既存住宅状況調査方法基準（平成29年国土交通省告示82号）に基づき、基礎・外壁など「構造耐力上主要な部分」と、天井ほかの「雨水の侵入を防止する部分」、および給排水管路です。（※給排水管路検査はオプション）
目視検査なので、外から見えない劣化や不具合を把握し、住宅の性能を判定するものではないので注意が必要です。
専門家による目視検査を行うことにより中古住宅の劣化状況を把握できた上で売買等の不動産取引を行うことができるので、購入後の補修費用のトラブルのリスクヘッジになるというメリットがあるほか、リフォーム・メンテナンスの計画に活用できるという一面もあります。なお、建物状況調査の結果、一定の基準を満たす場合には「既存住宅売買かし保険」に加入することができます。調査時間は既存住宅の種類や規模にもよりますが約２～３時間程度で、現在居住中の住宅でも実施することは可能です。
建物状況調査とインスペクションの違い
よく「インスペクション」という言葉で表されることの多い住宅検査ですが、宅建業法に定められた「建物状況調査」とはどう違うのでしょうか。「インスペクション」はよく住宅インスペクション、ホームインスペクション、住宅診断などの言葉が使われていますが、全て「住宅に施す検査全般」のことを指しています。
対して「建物状況調査」は【宅建業法において定められた基準に基づいた検査】のことを指しています。
今まで実施されていた「インスペクション」は、業者ごとに内容や基準が異なるなど、検査内容や検査員の資格の有無などが明確でなかったため、検査員の技術力や検査基準、並びに検査方法の指針を示した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」が国土交通省により定められました。、建物状況調査はこの流れをくみ、さらに宅建業法により明確に定められた基準、資格に基づいて行われることになります。
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